20. 그외의 준비서류
가족, 신분증, 거주지증명, 소득신고서 2년치 증명 및 소득세 지불증명, 월급증명, 회사 K-bis, 회사 Taxe Professionnelle, 그외 회사수입증명, 회사 Bilan 등
-가족상황증명가능한 호적등본, 결혼증명서, 크레디 신청자 신분증, 거주지증명, 소득신고서 2년치 증명 및 소득세 지불증명, 월급증명, 회사 K-bis, 회사 Taxe Professionnelle, 그외 회사수입증명, 회사 Bilan 등, 개인사업자, 프리랜서의 경우에는 연간수입을 증명할 수 있는 12개월간 정상적인 수입근거를 제시용으로써 은행거래내역서 필수
21. Allocation F. Assedic, 그외 국가수당 수입기록
자동이체건 체크 – 새 자동차 크레디, 개인크레디 등 : 고정 수입외에 위의 국가보조금은 수입내역에 포함시킬 수 있으며, 매월 해당 자동이체건은 원수입액에서 제하게 되므로 실제 크레디 가능 액수가 줄어들게 된다.
22. Notaire 비용 사전마련
<ARIFEC조언> 내용 참고
토지 매입의 경우 0퍼센트, 신축 예정확정건물 분양 시 2.5-2.7퍼센트, 일반 아파트, 단독주택의 경우 6.5~8퍼센트 예상
23. 집담보 및 은행보증사 담보 결정여부
hypotheque(집담보설정)와 Cautionnement(보증)의 두 형태로 은행크레디 상환보증형태를 취할 수 있으며, 주로 hypotheque 형태가 대부분 이뤄지고 있으나 몇 년 전부터 각 은행별로 보증은행과의 파트너 형태로 크레디업무를 시행하고 있으므로 은행보증에 의한 보증을 받을 수 있는지의 여부 또한 기대해 볼 수도 있다.
24. 건강체크
– 은행 크레디 시, 보험 (Décès/PTIA) 가입 수락 하에 가능함을 꼭 인식
※ 크레디를 받는 자의 나이, 융자금, 융자상환기간에 따른 보험기관측이 규정한 요구되는 일정 검사가 있다. 각 은행마다 보험사와 정한 규정이 다소 차이가 있으나 모든 이에게 해당사항은 아니다. 한 예로 만 30세 안팍, 20만 유로 정도 융자를 받는 경우엔 검사의무를 두지 않고 기본보험계약서 양식에 건강상태 질문에 따른 응답 후, 건강상태 양호 선언 서명을 한다. 또 다른 예로, 만약 40세 이상 23만유로 이상 융자를 받는 경우엔 소변검사, 피검사를 받도록 되어 있으며, 지정 Laboratoire 가 있다. Carte vitale 소지자는 검사비용이 100% 무료이다. 건강상태 확인 후, 보험기관 측의 가입허락이 난 이후 은행크레디는 최종 허락된다.
25. 가격절충
- 신중하고 세심한 조사 및 준비, 기회가 주어지면 빠르고 신속한 판단 및 선택결정
※ 집 매입시 가격절충은 매우 중요하다. 유로화로 통용된 뒤로 매물건들이 더욱 비싸게 나와 있으며 부동산 시세가 불과 4-5년 사이 무척 오른 추세임에도 불구하고 학군, 또는 기타 주거환경이 좋은 지역의 경우, 물건을 내 놓음과 동시에 바로바로 팔리는 곳들도 있으므로 실제집값시세보다 더욱 높은 가격으로 주인들은 자신들의 집을 매매하고자 하는 경우가 많다. 가능하면 몇 만 유로씩 깎는 것을 두려워 하지 않기를 바란다. 그 뒤로도 가격대는 양자 간 조금씩 양보하면서 꾸준히 타협을 볼 수 있기 때문이다. 하지만 이미 방문자가 줄을 설 만큼 관심대상의 부동산이었다면 일정 선에서 타협을 보고 결정을 하는 것이 좋다.
- 선택의 폭은 넓지만 기회는 내내 있는 것은 아니므로 부동산 정보를 찾고 방문하는데 시간을 집중 투자하여 부동산 보는 안목을 키워가도록 한다. 예상 집값과 크레디 가능한도, 초기자금이 어느 정도 어우러진다면 거주지역 환경 및 주거공간, 투자가치 등 여러 기준에 맞는가를 판단하여 신중히 검토하고 생각하여 빠르고 신속한 판단을 한 뒤, 가격절충이 되면 신속한 매입결정을 한다.
- 가격절충시, 집을 팔고자 하는 사유를 우선 직접 또는 간접적으로 들어두고, Prix de Vente로 내 놓은 가격을 최대한 절감 요청후 타협한다. (몇만유로 절감 요청도 받아들이기도 하니 첫 가격 타협요청시 최대한 절감한 금액으로 요청한다.)
26. 상속( Succession )으로 인한 매물건 주의사항
1차 가계약후, 정식 계약 싸인을 하기까지 만 90일 기간을 일정기간으로 규정하고 있으나, 사실상 행정서류상의 미비로 시간이 지연된 경우엔 그 이후로의 기간도 인정하고 계약을 만 90일을 넘겨서 할 수 밖에 없음을 Notaire는 확인해 주었다. 상속매물건의 경우엔 1차 가계약후, 이런 여러 상황의 발생여부를 감안하여 정식계약일까지 얼마나 많은 시간을 기다려서 싸인을 하게 될 지는 각 경우마다 매우 다를 수 있기에, 파는 측의 서류상태가 어느 정도 진행된 것인지 여부를 잘 살피고 확인한 후, 1차 계약전 신중한 매입결정을 하는 것이 좋다.
27. SCI 설립시, 장, 단점 연구
- Societe Civile Immobiliere 로서, SCI가 매입할 집 주인이 되는 것이며 SCI투자자로서 가족 또는 동거인이 각각 할당액을 정해 공동출자하여 세울 수 있다.
- 상속시 상속세의 부담으로 부동산 전문 투자가들은 SCI를 설립하여 공동투자를 하여 관리를 하며, 투자자의 Deces시, 상속세의 부담을 덜기위해 그의 할당된 액수의 약 50퍼센트만을 상속세로 지불하게 되어 경제적으로 자신의 투자할당액의 가치는 보존할 수 있으며, 상대의 투자할당액만큼의 50퍼센트만을 상속세로 지불할 수 있는 장점이 있다.
- 단점은 죽음으로 인한 유산상속이 아닌, 동거인 간에 헤어지기 위해 양도, 기부형태로 넘길 경우 양도세가 매우 비싸다.
28. Gros Travaux et Petits Travaux 계획
시청에 신고, 허가를 받고 보수공사를 해야 할 것들에 대해 조목조목 기록후, 시청 도시계획과의 상담을 거쳐야 한다. (외벽 변형시 해당되는 건물증축, 건물외벽변경, 창문위치, 크기, Volet 재질, 테라스, 벽 색깔 등 모두 상담. 집안내부 공사의 경우엔 공사규모에 따라 계획을 잘 세워 추진하도록 한다.)
29. Affichage
Permis de Construire 허가가 나면 허가일로부터 2달간 (단독주택의 경우) 건물 정면에 붙여놓는다.
30. 날짜가 입력된 사진촬영의 중요성정식 계약후, 문제의 소지가 발생할 수 있는 것들에 대한 증거자료가 될 수 있다.
31. Notaire 싸인을 위한 은행 수표 완료사항 은행측과 확인 및 apport금액 확인
Notaire가 최종적으로 보내준 편지에 기입된 각각 준비해야 할 수표관련 내용을 잘 살피고, 싸인전 은행을 방문하여 Notaire편지를 복사, 전달하고 크레디 일시불 수표가 최종적으로 은행으로부터 Notaire에게 잘 전달되었는지 확인해 둔다. 개인의 기본지참금을 은행으로부터 수표로 잘 받아둔다.
32. 계약 정식 싸인
- 부동산 중개수수료는 정식 싸인( la signature de l’acte authentique)때에 지불되며, 만약 Promesse de Vente상에 규정된 조건상 최종적으로 은행크레디를 얻지 못하게 된 경우, 중개수수료는 지불되지 않는다. (단, mandant의 잘못 또는 다른 한 쪽의 잘못의 경우로 인해 계약이 이루어지지 못하는 경우는 제외된다.)
- Prix de Vente에 부동산 중개 수수료가 이미 포함된 경우라면 매입자측에, 이 금액에 대해서도 등록세 부과가 된다.
* Droits d’enregistrement(등록세) 이란? 등록세는 Prix de Vente에 적용된다.
- Taxe fonciere(재산세)는 Notaire앞에서 정식 계약서명시, 정식계약서명일자로부터 전주인이 선지불한 금액 또는 후지불되어야 할 금액을 Notaire가 계산하여 양측 정산토록 할 수 있다.
* 구건물에 대한 등록세는 그동안 집 판매가 (Prix de Vente)의 4.89퍼센트 였으나 2006년1월1일부터 판매가의 5.09퍼센트로 적용되고 있다.
* 등록세내 포함된 의무세(Impot)와 간접세(Taxe) :
- Droit departemental 3.6%
- Taxe communale 1.20%
- Un prelevement d’Etat : Droit departemental 3.6%에 대한 2.70% (+0.2퍼센트 2006.1.1부터 인상)
- Le salaire du Conservateurs des Hypotheque (0.10%) : 매입자가 의무적으로 지불하는 등기보전료
33. 열쇠받기, EDF/GDF, Eau 사용내역 확인 및 명의 변경신청
Notaire앞에서 정식계약싸인후의 순서에 해당되는 것으로서 Compteur의 숫자를 관련지에 통보하면서, 명의변경을 신청한다. 전화로 신청가능하다. 이후 명의이전 된 통지서를 통해 접수 내용을 확인할 수 있다.
34. 집매입시, 기본세금에 대한 기초지식
* Taxe foncier(재산세)/Taxe d’Habitation(주민세)/Charges(관리비)/ * Droit d’enregistrement(등록세)
신축예정건물인 경우, 또는 그 신축예정건물 준공후 만 5년안에 첫매입자에 의해 다시 재판매를 하는 경우 신축건물로 간주된다.
* TVA 1) 19.60% : 만5년안의 건물, 증축건물, 새건물의 경우 TVA 19.6퍼센트 적용 2) 5.50% : 만 5년 이상건물의 경우, TVA는 5.5퍼센트 적용
TVA는 TTC Prix de Vente의 해당 퍼센트만큼 매입자가 비불하게 되며 이미 Notaire에게 지불할 총 집매입금액에 계산이 되어 포함이 되어있다. Notaire는 해당 TVA를 Tresor Public에 재 지불한다. 추후 신건물 첫 매입자가 되팔경우, 지불했던 TVA 는 매입 후 소유기간에 따른 금액을 정산하여 차액은 환불해 준다.
Vente역시 hors taxe 판매가의 0.60퍼센트를 Taxe de Publicite Fonciere (TPF)로 지불하게 되며, TPF금액의 2.5퍼센트에 해당하는 간접세로서 Prelevement d’Etat 또한 추가 지불된다.
가족, 신분증, 거주지증명, 소득신고서 2년치 증명 및 소득세 지불증명, 월급증명, 회사 K-bis, 회사 Taxe Professionnelle, 그외 회사수입증명, 회사 Bilan 등
-가족상황증명가능한 호적등본, 결혼증명서, 크레디 신청자 신분증, 거주지증명, 소득신고서 2년치 증명 및 소득세 지불증명, 월급증명, 회사 K-bis, 회사 Taxe Professionnelle, 그외 회사수입증명, 회사 Bilan 등, 개인사업자, 프리랜서의 경우에는 연간수입을 증명할 수 있는 12개월간 정상적인 수입근거를 제시용으로써 은행거래내역서 필수
21. Allocation F. Assedic, 그외 국가수당 수입기록
자동이체건 체크 – 새 자동차 크레디, 개인크레디 등 : 고정 수입외에 위의 국가보조금은 수입내역에 포함시킬 수 있으며, 매월 해당 자동이체건은 원수입액에서 제하게 되므로 실제 크레디 가능 액수가 줄어들게 된다.
22. Notaire 비용 사전마련
<ARIFEC조언> 내용 참고
토지 매입의 경우 0퍼센트, 신축 예정확정건물 분양 시 2.5-2.7퍼센트, 일반 아파트, 단독주택의 경우 6.5~8퍼센트 예상
23. 집담보 및 은행보증사 담보 결정여부
hypotheque(집담보설정)와 Cautionnement(보증)의 두 형태로 은행크레디 상환보증형태를 취할 수 있으며, 주로 hypotheque 형태가 대부분 이뤄지고 있으나 몇 년 전부터 각 은행별로 보증은행과의 파트너 형태로 크레디업무를 시행하고 있으므로 은행보증에 의한 보증을 받을 수 있는지의 여부 또한 기대해 볼 수도 있다.
24. 건강체크
– 은행 크레디 시, 보험 (Décès/PTIA) 가입 수락 하에 가능함을 꼭 인식
※ 크레디를 받는 자의 나이, 융자금, 융자상환기간에 따른 보험기관측이 규정한 요구되는 일정 검사가 있다. 각 은행마다 보험사와 정한 규정이 다소 차이가 있으나 모든 이에게 해당사항은 아니다. 한 예로 만 30세 안팍, 20만 유로 정도 융자를 받는 경우엔 검사의무를 두지 않고 기본보험계약서 양식에 건강상태 질문에 따른 응답 후, 건강상태 양호 선언 서명을 한다. 또 다른 예로, 만약 40세 이상 23만유로 이상 융자를 받는 경우엔 소변검사, 피검사를 받도록 되어 있으며, 지정 Laboratoire 가 있다. Carte vitale 소지자는 검사비용이 100% 무료이다. 건강상태 확인 후, 보험기관 측의 가입허락이 난 이후 은행크레디는 최종 허락된다.
25. 가격절충
- 신중하고 세심한 조사 및 준비, 기회가 주어지면 빠르고 신속한 판단 및 선택결정
※ 집 매입시 가격절충은 매우 중요하다. 유로화로 통용된 뒤로 매물건들이 더욱 비싸게 나와 있으며 부동산 시세가 불과 4-5년 사이 무척 오른 추세임에도 불구하고 학군, 또는 기타 주거환경이 좋은 지역의 경우, 물건을 내 놓음과 동시에 바로바로 팔리는 곳들도 있으므로 실제집값시세보다 더욱 높은 가격으로 주인들은 자신들의 집을 매매하고자 하는 경우가 많다. 가능하면 몇 만 유로씩 깎는 것을 두려워 하지 않기를 바란다. 그 뒤로도 가격대는 양자 간 조금씩 양보하면서 꾸준히 타협을 볼 수 있기 때문이다. 하지만 이미 방문자가 줄을 설 만큼 관심대상의 부동산이었다면 일정 선에서 타협을 보고 결정을 하는 것이 좋다.
- 선택의 폭은 넓지만 기회는 내내 있는 것은 아니므로 부동산 정보를 찾고 방문하는데 시간을 집중 투자하여 부동산 보는 안목을 키워가도록 한다. 예상 집값과 크레디 가능한도, 초기자금이 어느 정도 어우러진다면 거주지역 환경 및 주거공간, 투자가치 등 여러 기준에 맞는가를 판단하여 신중히 검토하고 생각하여 빠르고 신속한 판단을 한 뒤, 가격절충이 되면 신속한 매입결정을 한다.
- 가격절충시, 집을 팔고자 하는 사유를 우선 직접 또는 간접적으로 들어두고, Prix de Vente로 내 놓은 가격을 최대한 절감 요청후 타협한다. (몇만유로 절감 요청도 받아들이기도 하니 첫 가격 타협요청시 최대한 절감한 금액으로 요청한다.)
26. 상속( Succession )으로 인한 매물건 주의사항
1차 가계약후, 정식 계약 싸인을 하기까지 만 90일 기간을 일정기간으로 규정하고 있으나, 사실상 행정서류상의 미비로 시간이 지연된 경우엔 그 이후로의 기간도 인정하고 계약을 만 90일을 넘겨서 할 수 밖에 없음을 Notaire는 확인해 주었다. 상속매물건의 경우엔 1차 가계약후, 이런 여러 상황의 발생여부를 감안하여 정식계약일까지 얼마나 많은 시간을 기다려서 싸인을 하게 될 지는 각 경우마다 매우 다를 수 있기에, 파는 측의 서류상태가 어느 정도 진행된 것인지 여부를 잘 살피고 확인한 후, 1차 계약전 신중한 매입결정을 하는 것이 좋다.
27. SCI 설립시, 장, 단점 연구
- Societe Civile Immobiliere 로서, SCI가 매입할 집 주인이 되는 것이며 SCI투자자로서 가족 또는 동거인이 각각 할당액을 정해 공동출자하여 세울 수 있다.
- 상속시 상속세의 부담으로 부동산 전문 투자가들은 SCI를 설립하여 공동투자를 하여 관리를 하며, 투자자의 Deces시, 상속세의 부담을 덜기위해 그의 할당된 액수의 약 50퍼센트만을 상속세로 지불하게 되어 경제적으로 자신의 투자할당액의 가치는 보존할 수 있으며, 상대의 투자할당액만큼의 50퍼센트만을 상속세로 지불할 수 있는 장점이 있다.
- 단점은 죽음으로 인한 유산상속이 아닌, 동거인 간에 헤어지기 위해 양도, 기부형태로 넘길 경우 양도세가 매우 비싸다.
28. Gros Travaux et Petits Travaux 계획
시청에 신고, 허가를 받고 보수공사를 해야 할 것들에 대해 조목조목 기록후, 시청 도시계획과의 상담을 거쳐야 한다. (외벽 변형시 해당되는 건물증축, 건물외벽변경, 창문위치, 크기, Volet 재질, 테라스, 벽 색깔 등 모두 상담. 집안내부 공사의 경우엔 공사규모에 따라 계획을 잘 세워 추진하도록 한다.)
29. Affichage
Permis de Construire 허가가 나면 허가일로부터 2달간 (단독주택의 경우) 건물 정면에 붙여놓는다.
30. 날짜가 입력된 사진촬영의 중요성정식 계약후, 문제의 소지가 발생할 수 있는 것들에 대한 증거자료가 될 수 있다.
31. Notaire 싸인을 위한 은행 수표 완료사항 은행측과 확인 및 apport금액 확인
Notaire가 최종적으로 보내준 편지에 기입된 각각 준비해야 할 수표관련 내용을 잘 살피고, 싸인전 은행을 방문하여 Notaire편지를 복사, 전달하고 크레디 일시불 수표가 최종적으로 은행으로부터 Notaire에게 잘 전달되었는지 확인해 둔다. 개인의 기본지참금을 은행으로부터 수표로 잘 받아둔다.
32. 계약 정식 싸인
- 부동산 중개수수료는 정식 싸인( la signature de l’acte authentique)때에 지불되며, 만약 Promesse de Vente상에 규정된 조건상 최종적으로 은행크레디를 얻지 못하게 된 경우, 중개수수료는 지불되지 않는다. (단, mandant의 잘못 또는 다른 한 쪽의 잘못의 경우로 인해 계약이 이루어지지 못하는 경우는 제외된다.)
- Prix de Vente에 부동산 중개 수수료가 이미 포함된 경우라면 매입자측에, 이 금액에 대해서도 등록세 부과가 된다.
* Droits d’enregistrement(등록세) 이란? 등록세는 Prix de Vente에 적용된다.
- Taxe fonciere(재산세)는 Notaire앞에서 정식 계약서명시, 정식계약서명일자로부터 전주인이 선지불한 금액 또는 후지불되어야 할 금액을 Notaire가 계산하여 양측 정산토록 할 수 있다.
* 구건물에 대한 등록세는 그동안 집 판매가 (Prix de Vente)의 4.89퍼센트 였으나 2006년1월1일부터 판매가의 5.09퍼센트로 적용되고 있다.
* 등록세내 포함된 의무세(Impot)와 간접세(Taxe) :
- Droit departemental 3.6%
- Taxe communale 1.20%
- Un prelevement d’Etat : Droit departemental 3.6%에 대한 2.70% (+0.2퍼센트 2006.1.1부터 인상)
- Le salaire du Conservateurs des Hypotheque (0.10%) : 매입자가 의무적으로 지불하는 등기보전료
33. 열쇠받기, EDF/GDF, Eau 사용내역 확인 및 명의 변경신청
Notaire앞에서 정식계약싸인후의 순서에 해당되는 것으로서 Compteur의 숫자를 관련지에 통보하면서, 명의변경을 신청한다. 전화로 신청가능하다. 이후 명의이전 된 통지서를 통해 접수 내용을 확인할 수 있다.
34. 집매입시, 기본세금에 대한 기초지식
* Taxe foncier(재산세)/Taxe d’Habitation(주민세)/Charges(관리비)/ * Droit d’enregistrement(등록세)
신축예정건물인 경우, 또는 그 신축예정건물 준공후 만 5년안에 첫매입자에 의해 다시 재판매를 하는 경우 신축건물로 간주된다.
* TVA 1) 19.60% : 만5년안의 건물, 증축건물, 새건물의 경우 TVA 19.6퍼센트 적용 2) 5.50% : 만 5년 이상건물의 경우, TVA는 5.5퍼센트 적용
TVA는 TTC Prix de Vente의 해당 퍼센트만큼 매입자가 비불하게 되며 이미 Notaire에게 지불할 총 집매입금액에 계산이 되어 포함이 되어있다. Notaire는 해당 TVA를 Tresor Public에 재 지불한다. 추후 신건물 첫 매입자가 되팔경우, 지불했던 TVA 는 매입 후 소유기간에 따른 금액을 정산하여 차액은 환불해 준다.
Vente역시 hors taxe 판매가의 0.60퍼센트를 Taxe de Publicite Fonciere (TPF)로 지불하게 되며, TPF금액의 2.5퍼센트에 해당하는 간접세로서 Prelevement d’Etat 또한 추가 지불된다.
한은경 프랑스체류컨설팅 ARIFEC 대표